La Due Diligence Edile, Impiantistica e Ambientale sarà volta ad indagare lo stato manutentivo del complesso immobiliare avendo come obiettivo l’individuazione dei rischi legati alla sicurezza e la rispondenza alle normative vigenti, andando anche ad analizzare la documentazione a sistema. Il prodotto risultante sarà un quadro delle eventuali criticità riscontrate, con l’esplicitazione dei tempi e costi (Cap-Ex) per la regolarizzazione normativa e funzionale dell’immobile.

1. Analisi delle caratteristiche Edili

L’analisi riguarderà l’involucro edilizio nelle sue componenti principali e fornirà un quadro conoscitivo sullo stato fisico delle varie strutture sia a livello manutentivo che funzionale: l’obiettivo è quello di evidenziare tutte le eventuali criticità e potenziali rischi legati alla sicurezza e la rispondenza alle normative vigenti che senza interventi potrebbero generare ulteriori diseconomie o responsabilità civili e penali nel breve, medio e lungo periodo. Naturalmente verranno subito segnalate eventuali criticità da risolvere nell’immediato. A titolo esemplificativo e non esaustivo l’indagine si concentrerà sui seguenti punti cardine:

• Stato della struttura dell’immobile – non verranno rilasciati pareri sull’idoneità statica ma verranno evidenziati eventuali punti di attenzione e approfondimento;
• Coperture e piani interrati – verifica dello condizioni legati a prestazioni di tenuta a infiltrazioni d’acqua (meteorica o di risalita) e smaltimento (caditoie e scoli), condizioni strutturali di cornicioni, copertine o aggetti;
• Facciate e rivestimenti – verifica di eventuali distacchi o ammaloramenti dei copriferri, pericolo di cadute;
• Pavimentazioni e aree esterne – verifica di distacchi, lesioni, presenza di situazioni di pericolo, problemi legati allo smaltimento o drenaggio delle acque meteoriche;
• Scale e rampe – stato manutentivo e eventuali problematiche legate alla sicurezza;
• Barriere Architettoniche – dati desunti da documentazione consultata relativa all’eliminazione delle barriere architettoniche e dati relativi al sopralluogo, distinguendo le informazioni a seconda che si tratti di edificio pubblico, edificio privato a funzione pubblica, edificio privato aperto al pubblico, edificio privato.
• Infissi , cancelli e recinzioni – descrizione , stato manutentivo e funzionale degli stessi.

Oltre al sopralluogo verrà comunque consultata la documentazione disponibile presso gli archivi del committente (es. contratti e capitolati per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, specifiche tecniche componenti tecnologiche, etc.) al fine di aggiungere ed integrare informazioni utili alle analisi e alla redazione degli eventuali interventi necessari o suggeriti.

2. Analisi delle dotazioni Impiantistiche

Con la stessa metodologia ed obiettivo dell’ambito precedente, verranno presi sotto esame gli aspetti impiantistici. Non verranno condotte prove di funzionamento o test strumentali, l’analisi verrà condotta tramite ispezione visiva e confronto con la documentazione di sistema con la finalità di evidenziare problematiche funzionali o di conformità normativa dei seguenti impianti:

• Impianti elettrici;
• Impianti meccanici (idrici, di riscaldamento e climatizzazione);
• Impianti di sollevamento;
• Impianti di sicurezza e speciali;
• Altri impianti di fornitura servizi.

Particolare importanza rivestirà l’analisi della documentazione di corredo agli stessi:

• Certificazioni degli impianti;
• Progetti, lay-out impiantistici e schemi funzionali impianti;
• Pratiche di prevenzione incendi;
• Pratiche presso enti (ISPESL, ASL, Enti Certificatori, ecc.);
• Verifiche periodiche da parte di enti (ISPESL, ASL, Enti Certificatori, ecc.);
• Documentazione relativa alla manutenzione/conduzione (Libretti di Centrale, Verifiche, ecc.);
• Documentazione gestionale e amministrativa (contratti di locazione, contratti di manutenzione, ecc.).

3. Verifica delle passività ambientali e di sicurezza

L’analisi ambientale verrà condotta “trasversalmente” per tutte le componenti del sistema “edificio-impianti”. Obiettivo della verifica è di svolgere una Due Diligence Ambientale di Fase 1, senza effettuare campionamenti o indagini di laboratorio, al fine di ottenere tutte le informazioni necessarie per:

• individuare le eventuali passività di sicurezza e ambientali, nonché gli eventuali rischi di tali passività;
• stimare, ove possibile, la consistenza economica di tali passività e rischi.

Lo svolgimento delle attività di analisi volte al conseguimento dell’obiettivo dichiarato al precedente

paragrafo consentirà di valutare:

• le attività necessarie per la eliminazione delle non conformità e/o per l’adeguamento degli impianti alle prescrizioni di legge;
• le passività e i rischi ambientali potenzialmente relazionabili alle attività, ai prodotti e ai servizi svolti;
• le eventuali ulteriori esigenze di dati, analisi e documenti necessari per consentire una completa e corretta conoscenza dei rischi e delle passività ambientali.

Al termine dell’analisi ambientale di Fase 1 verrà segnalata l’eventuale necessità di approfondimenti con una Due Diligence Ambientale di Fase 2, la cui specifica esigenza verrà progettata caso per caso ed eventualmente contrattualizzata con accordo specifico.